Studenten slachtoffer nieuwe huurwet

Chris Bakker 25 januari, 2017

Kamerbewoners zijn de dupe van de wet Doorstroming Huurmarkt. Door deze wet mogen verhuurders nieuwe huurders tijdelijke huurcontracten aanbieden. Dat geeft huisbazen de mogelijkheid om kamerhuurders onder druk te zetten. En dat doen ze ook.

‘Kamerverhuurders bieden tegenwoordig contracten aan voor de duur van een half jaar en één dag.’
Enno van Dalen van het Groningse advocatenkantoor Derix & Van Dalen constateert dat de wet Doorstroming Huurmarkt in het voordeel van de verhuurder uitpakt. Die ene dag is een direct gevolg van deze wet, die op 1 juli van kracht werd. De wet bepaalt dat de huurder zes maanden de tijd heeft voor het laten toetsen van de hoogte van de huur. Van Dalen: ‘Als een huurder in die eerste zes maanden de Huurcommissie niet verzoekt om de aanvangshuurprijs te toetsen, biedt de verhuurder hem een nieuw huurcontract aan. Stapt de huurder wél naar de Huurcommissie, dan biedt de verhuurder hem geen nieuw huurcontract aan.’

Met de nieuwe wet in de hand zet de verhuurder de huurcommissie buitenspel

Huurcommissie staat buitenspel
De wet leidt er dus toe dat de verhuurders de bemoeienis van de Huurcommissie kunnen omzeilen. Voor 1 juli golden de contracten voor onbepaalde tijd. Indien de Huurcommissie vaststelde dat de opgelegde huur te hoog was, moest de verhuurder de huur verlagen en het geld dat hij te veel had ontvangen terugbetalen. Advocaat Van Dalen: ‘Met de nieuwe wet in de hand zet de verhuurder de huurcommissie buitenspel.’
Marcel Trip van de Woonbond, de belangenbehartiger van Nederlandse huurders, ziet in de wet eveneens een verzwakking van de positie van de huurders. ‘Er zullen meer tijdelijke contracten worden aangeboden en de Huurcommissie zal minder zaken krijgen voorgelegd. Het wordt een stuk lastiger voor huurders om hun recht te halen.’
Maar niet onmogelijk, tenminste, als het om zelfstandige woonruimtes gaat. Tijdelijke contracten voor de huur van zelfstandige woningen worden na twee jaar automatisch omgezet in contracten voor onbepaalde tijd. De wet Doorstroming Huurwoningen bepaalt dat huurders deze contracten nog tot zes maanden nadat het contract voor onbepaalde tijd is geworden, kunnen voorleggen aan de Huurcommissie om vast te stellen of de aanvangshuurprijs juist is. Als de huur te hoog is, kan de huurder het te veel betaalde bedrag met terugwerkende kracht terugkrijgen van de verhuurder. Maar dat geldt dus voor zelfstandige woonruimtes, en niet voor kamers.

In de oude situatie was het zo dat je zonder gevolgen je huurprijs kon laten toetsen, want je contract was toch voor onbepaalde tijd

Studenten lopen groot risico
En wie huren er kamers? ‘Het grootste deel van de kamerbewoners is student en zij zijn dus de dupe van de nieuwe wet’, zegt Christiaan Brinkhuis, voorzitter Groninger Studentenbond. ‘In de oude situatie was het zo dat je zonder gevolgen je huurprijs kon laten toetsen, want je contract was toch voor onbepaalde tijd. Maar als je dat in de nieuwe situatie laat doen, staat de verhuurder in zijn recht als hij je géén nieuw huurcontract aanbiedt. Studenten worden dus ernstig benadeeld, want ze lopen een veel groter risico als ze naar de Huurcommissie stappen. Dit zorgt er voor dat studenten moeilijker hun recht kunnen halen.’ En daar komt bij dat kamerverhuurders hun huurders vijf jaar lang tijdelijke contracten mogen aanbieden. (Eén van de achtergronden van de wet is de ongewenste praktijk waarin studenten in hun studentenkamer bleven wonen nadat ze waren afgestudeerd).

De nieuwe makelaar dwong ons om opnieuw contractkosten te betalen, terwijl dit volgens ons niet hoefde

Gedwongen bemiddelingskosten
Al met al staan verhuurders sterker, en daar maken ze gebruik van. Zo kunnen ze huurders ertoe overhalen om bemiddelingskosten te betalen, ook wanneer dat niet is toegestaan. Ciska, ze wil niet met echte naam in het blad, huurt van een grote verhuurder in Groningen. ‘Mijn huisgenoten en ik wonen hier sinds oktober en allemaal hebben we een huurcontract voor een jaar. Op een gegeven moment veranderde de verhuurder van makelaarskantoor. De nieuwe makelaar dwong ons om opnieuw contractkosten te betalen, terwijl dit volgens ons niet hoefde. Maar onze bezwaren leverden niets op. We kregen duidelijk het idee dat hij ons contract niet zou verlengen als we deze kosten niet zouden betalen.’

We willen voorkomen dat tijdelijke contracten worden gebruikt voor het creëren van een proefperiode

Minister Blok grijpt niet in
Wat is er aan zulke praktijken te doen? Advocaat Enno van Dalen weet het nog niet. ‘Ik heb nog geen zaak gezien, het is dus afwachten wat er gaat gebeuren. Het is een nog vrij nieuwe wet en het duurt even voordat alle huurders er te maken mee krijgen. Ik ben wel benieuwd hoe het zich ontwikkelt. Want ik ben er vrij zeker van dat er zaken komen en dat er jurisprudentie over zal ontstaan.’
Minister Stef Blok van Wonen ziet vooralsnog geen reden om in te grijpen. Hij laat weten: ‘Wij herkennen niet dat er voor onzelfstandige woonruimte alleen nog contracten voor zes maanden en één dag worden gesloten, die dan gelden als een soort proeftijd om een beroep op de Huurcommissie te voorkomen. Bij de behandeling van de wet hebben we het parlement uitgebreide toezeggingen gedaan voor de monitoring in aanloop naar de evaluatie na vijf jaar. Proeftijd is daarin een expliciet aandachtpunt: we willen voorkomen dat tijdelijke contracten worden gebruikt voor het creëren van een proefperiode.’
Het ministerie ontkent stellig dat de wet bedoeld is om de verhuurder te bevoordelen.
‘Elke wijziging in het huur(prijzen)recht heeft invloed op de balans huurder-verhuurder. Wij benadrukken dat het ministerie bij de totstandkoming van de wet Doorstroming Huurmarkt er níet naar heeft gestreefd die balans in één richting te laten uitvallen.’

De Huurcommissie
De Huurcommissie is een overheidsorganisatie waar huurders en verhuurders kunnen aankloppen als ze verschillen van mening. Als een huurder vermoedt dat hij te veel huur betaalt kan hij aan de Huurcommissie vragen of de huur wel klopt. De Huurcommissie komt dan langs om de woonruimte te beoordelen en op grond van die bevindingen een maximale huurprijs vast te stellen. Een verhuurder kan naar de Huurcommissie gaan als hij vindt dat de huur omhoog mag, bijvoorbeeld omdat hij dubbel glas heeft geplaatst. De uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend.