De student van nu wil luxe en luxe is vijftien vierkante meter, en een eigen wc. Dat zeggen de grote studentenhuisvesters die ondertussen de huurtoeslag opstrijken. Maar hoe lang nog?
Wonen met karakter is de leus van Lefier, met 3500 kamers de grootste verhuurder van studentenwoonruimte in Groningen. Maar je hoeft echt geen karakter te tonen om een kamer bij Lefier te bemachtigen. Een paar muisklikken en er verschijnen er zo meer dan twintig op je beeldscherm, en er zijn genoeg kamers waarvoor je minder dan driehonderd euro per maand betaalt. Een beetje geduld is wel handig, want de grootverhuurder hanteert het principe van eerst komt, eerst maalt.
Groningen heeft nog een verhuurder die zich baas-boven-huisbaas mag noemen. Het landelijk opererende SSH nam in 2014 de hele kamervoorraad van het Groningse Housing Office over is sindsdien verantwoordelijk voor de huisvesting van het leeuwendeel van de buitenlandse studenten.
Delftse student woont in de flat
Kamers van grootverhuurders bevinden zich doorgaans in studentenflats. Of het ligt aan de geringe vraag naar of aan het schaarse aanbod van studentenflats is onduidelijk, maar Groningen telt verhoudingsgewijs weinig studentenflatbewoners. Slechts 17 procent van de uitwonende Groningse studenten woont in een studentenflat of ander eigendom van de grote verhuurders, zo blijkt uit een analyse die het journalistiekplatform Yournalism de afgelopen maanden uitvoerde.
Zeventien procent flatstudenten, dat is flink minder dan het percentage in de acht andere studentensteden die Yournalism onder de loep nam. Gemiddeld is 44 procent van de studenten aangewezen op het kameraanbod van de grootverhuurders. Delft spant de kroon: bijna negen op de tien studenten huren bij zo’n grootaanbieder. (In Delft is dat DUWO, vrijwel onbekend in Groningen, maar met 25 duizend huurders de grootste studentenhuisbaas van Nederland.)
Op de bakfiets onder de pannen
In Groningen huurt het gros van de studenten bij kleinere verhuurders. Alles bij elkaar zorgen ze ervoor dat er in Groningen genoeg woonruimte is om dik 30 duizend uitwonende studenten te huisvesten. En dat gaat eigenlijk best wel gladjes, al ontstaan er rond het begin van het studiejaar enige rimpelingen. Je zou het door bakfietsverhuurders luid bejubelde fenomeen ook een kleine volksverhuizing kunnen noemen. Door het vertrek van afgestudeerden en buitenlandstagiairs komen er kamers vrij die vaak door huisgenoten worden ingenomen, de kamers die zij verlaten worden ingenomen door nieuwelingen. Zo ontstaat er door de vele wat deskundigen woonbewegingen noemen een tijdelijke kamernood. Voor een deel is die nood schijn: studenten die zich her en der inschrijven als kamerzoekende, vergeten nog wel eens om zich uit te schrijven als dat niet meer nodig is. Op papier zijn ze nog zoekende, maar in werkelijkheid al onder de pannen.
Groningen telde volgens de gemeente in maart 2015 ruim 200 duizend inwoners, waarvan bijna een derde (65 duizend) jonger was dan dertig jaar. De jongste stad van Nederland, zo benadrukt het stadhuis wanneer het maar kan. De groei van de afgelopen jaren dankt de City of Talent (want zo luidt de stadsslogan) aan het sterk groeiende aantal jongeren.
Bonje met de buren
De gemeente schat dat er aan de Rijksuniversiteit en de Hanzehogeschool in totaal 55 duizend studenten studeren, waarvan er 35 duizend in de stad wonen. Dat komt in de buurt van de opgave van studiefinancierder DUO, die 30.804 in Groningen wonende uitwonende studenten turfde. Dit zou betekenen dat dik vierduizend studenten in Groningen bij hun ouders inwonen.
Alles in orde dus in Groningen? Nou nee, de gemeente maakt zich zorgen over de kwaliteit van de kamers waarin studenten huizen, en er is zo af en toe bonje met de buren die klagen over studentenoverlast. In haar in mei 2015 verschenen Woonvisie stelt de gemeente dat de particuliere sector over te veel kleine onzelfstandige kamers beschikt. Dat zijn dus studentenhuizen waar bewoners keuken en sanitair delen. De huiseigenaren knutselen erop los, plaatsen wandjes, splitsen woningen, zetten er woonruimte bovenop (optoppen heet dat). De gemeente ziet het met lede ogen aan en zal er de komende jaren paal en perk aan stellen. Zelf is de gemeente geen huurbaas, maar ze kan wel ingrijpen door de regels voor verhuurders strenger te maken. En dat doet de gemeente Groningen dus. Zo wordt het bijvoorbeeld flink moeilijker om een eengezinswoning te veranderen in een kamerverhuurpand.
Studentenhuisvesting is kassa
De Woonvisie levert een opvallend argument voor betere accommodatie voor jongeren: de jongeren willen het zelf. In de woorden van het rapport: ‘Jongeren willen vooruit, groter, betere voorzieningen, meer privacy of een locatie dichter bij werk of studie.’ Het bijkomende cijfer is 58 procent, 58 procent van de jongeren wil verhuizen.
In de afgelopen jaren is er in Groningen aardig wat gebeurd in de jongerenhuisvesting, sinds 2010 zijn er tweeduizend wooneenheden bijgekomen. De woningcorporaties zijn een beetje achtergebleven bij de ambities van de gemeente, die in 2010 mikte op een groei van vierenhalf duizend onderkomens voor jongeren in vijf jaar.
Ondertussen timmerde de particuliere markt wél aan de weg. Niet alleen de klassieke pandenman, de snelle huisjesmelker en de ouwe trouwe huisbaas, maar vooral het bedrijfsleven. En, om precies te zijn, vooral de grote jongens. Vastgoedbedrijven, investeerders en beleggers zien brood in grootschalige studentenhuisvesting en ze zijn in staat in korte tijd flinke klussen te klaren. Hun aandeel in de studentenhuisvesting groeit in alle studentensteden. En dus ook in Groningen, waar ze de afgelopen jaren grote panden ombatterijden tot eigentijds woongenot voor jongeren: complexen als Hunzerheem (235 woonheden), Damsport (154), het voormalige DUO-gebouw aan de Steenhouwerskade (215) en het laatste pareltje aan de kroon: het Frascati International Students House, waar het pannenbier in augustus rijkelijk schuimde. Hatsekidee, 210 studentenwoningen in het voormalige pand van het pensioenfonds van de KPN, pal naast het hoofdstation.
Bouwen, bouwen, bouwen
En Groningen is nog lang niet klaar met bouwen voor jongeren, er staan nóg vijftien wooncomplexen op stapel. De kleinste, de Neboflat aan Laan Corpus den Hoorn, telt 58 eenheden. De grootste is Nelf aan de Paterswoldseweg, dat woonruimte aan 440 jongeren zal bieden. Interessant is dat er de komende jaren waarschijnlijk ook studentenflats worden gebouwd op de Zernike Campus, tot grote vreugde van de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit die die wens al jaren op hun verlanglijstje hebben staan.
Het is bouwen, bouwen, bouwen. En steeds vaker op grote schaal. Dat roept de vraag op waarom grote onroerendgoedbedrijven juist de laatste jaren zo tuk zijn op het huisvesten van studenten. Het antwoord hebben de onderzoeksjournalisten van Yournalism gevonden door een aloude wet op te volgen: follow the money.
Vrije hand voor vastgoed
Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moeten huurders voldoen aan een aantal voorwaarden. Zo moet hun inkomen niet te hoog zijn. De meeste studenten voldoen zonder moeite aan dit criterium. Een andere voorwaarde is dat ze zelfstandige woonruimte huren. Oeps, da’s lastig, de meeste studenten, zeker in Groningen, wonen op kamers.
Zelfstandige woonruimte betekent dat de ruimte voorziet over eigen voorzieningen zoals keuken en toilet. En dat is allemaal niet zo moeilijk te regelen. Zeker als de overheid je daarvoor de ruimte geeft. En precies dat deden de kabinetten-Rutte en de lagere overheden. De regels voor de bouw van jongereneenheden werden in de loop der tijd steeds soepeler. Zo hoeft een zelfstandige woonruimte sinds 1 april 2012 nog maar achttien vierkante meter woonoppervlak te hebben, en vanaf juli 2015 is de minimumgrootte van een zelfstandige woonruimte zelfs nog maar vijftien vierkante meter. Tot 2012 gold een ondergrens van 24 vierkante meter. In vergelijking met toen kan de eigenaar nu op dezelfde oppervlakte bijna twee keer zoveel woonruimtes bouwen.
Steeds meer brievenbussen
De gevolgen van de versoepeling zijn te goed te merken. Oude kantoren werden de afgelopen jaren in sneltreinvaart omgebouwd tot complexen van zelfstandige woonruimtes. De eigenaars zijn ondernemingen die de markt van de studentenhuisvesting vroeger links lieten liggen. Zo vergaarde Bouwfonds in een paar jaar een bezit van naar schatting 1200 studentenwoningen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Groningen. Pensioenbelegger Syntrus Achmea bezit 870 woningen in Delft, Leiden en Amsterdam. Dat bezit bestaat vrijwel helemaal uit zelfstandige woonruimtes. En dat is zelfs in het straatbeeld te zien: het aantal eigen brievenbussen in de studentensteden is de afgelopen jaren zienderogen gestegen.
Van de onlangs in Groningen vrijgekomen nieuwe studentenwoningen voldeed meer dan driekwart aan de definitie van ‘zelfstandige woonruimte’. Terwijl dat in het bestaande woningvoorraad voor jongeren nog niet eens één kwart is. Kortom, steeds meer studenten wonen officieel op hun uppie.
Help, mijn huisbaas is klusser
Dat is niet erg, natuurlijk. Zeker als de student dat zelf graag wil, zoals de gemeente Groningen en de studentenhuisvesters beweren. Die studentenhuisvesters varen er ook wel bij, ze vragen hoge prijzen voor de studenteneenheden, -studio’s en –appartementen. Prijzen die ze keurig laten aansluiten op de regels voor huurtoeslag, zodat de studenten geen pijn in de portemonnee voelen. Mopperende buurtbewoners zijn ook op hun wenken bediend, want het aantal studenten in de wijken zal zeker niet stijgen en de uitroep help, mijn huisbaas is klusser zal ook minder vaak te horen zijn: er zal zo langzamerhand een einde komen aan het geboor, gezaag en getimmer van huisjesmelkers, optoppers, woningsplitsers en wat dies meer zij.
Huurtoeslag rijst de pan uit
Iedereen blij? Nou nee, op het bordje van minister Stef Blok van Wonen ligt een nieuw probleem. Het aantal mensen dat recht heeft op huurtoeslag rees de afgelopen jaren de pan uit en zal de komende jaren waarschijnlijk nog meer stijgen. Als er niets verandert is de overheid in 2019 vier miljard kwijt aan huurtoeslag. Blok, die deze zomer in een brief aan de Tweede Kamer schreef dat hij een bezuiniging overweegt, laat de huurtoeslag dit jaar nog ongemoeid. Maar volgend jaar? Eén argument voor een ingreep is moeilijk te weerleggen: huurtoeslag is bedoeld om de woonlasten van armlastige burgers te drukken, niet om vastgoedeigenaars en –beleggers te subsidiëren.
Hoe een toekomstige bezuiniging zal uitpakken voor studenten is natuurlijk moeilijk te zeggen. Maar de voortekenen zijn ongunstig voor degenen die zelfstandige wooneenheden bewonen. Minder huurtoeslag betekent meer huur betalen en dat betekent weer minder geld of meer werken. De Groningse superhuisbaas Lefier zou wel eens gelijk kunnen krijgen: misschien wordt het wonen in de eigen luxe-eenheid van vijftien vierkante meter over enige tijd toch een kwestie van karakter.
